越南投资调研报告

越南投资调研报告|友翼派

友翼派(微信公众号:友翼派或直接搜索“Uwing99”)关注:想要去越南投资的小伙伴需要注意一下了。

1、 越南GDP世界排名40名后,总量是深圳的2/3,人口1亿

据越南《越南投资评论》2018年报道,目前越南外商投资企业聘用超200万雇员,外资占发展投资资金的25%,过70%的出口额,FDI企业创造50%的工业产值。

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2、 外资是越南成长的很大驱动力

越南国家预算收入预计超约579亿美元,较既定预算增加3%左右,较2017年增长5.5%,预算赤字率约达3.67%,超过越南国会提出的指标。

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3、 信贷驱动很高

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4、 日韩新台英港中投资排序;中只4%

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5、越南人工成本约中国1/3

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6、承接的主要是电子通信机械设备

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7、CPI4-5%高企,货币预计开启紧缩趋势

政策面看,统计局数据显示2018年6月越南CPI同比增长4.67%,10月央行宣布三季度严控高风险行业放贷后,将在四季度继续收紧货币政策。据《越南新闻》消息称央行希望通胀率保持在4%以下,并确保汇率稳定。

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8、 越盾不希望竞争性贬值怕通胀

价:2018年7月央行官网发表声明,为确保经济稳定,不惜以低于市价的水平抛售外汇抵御越南盾贬值压力。

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量:2018年6月外汇储备达635亿美元,较去年12月增加110亿美元,创历史新高,其中:

上半年FDI增加8.4%;

一季度贸易顺差达27亿美元,创历史新高。

9、 越南进行的股改有当年中国影子

越南股改进程:

2014年开始国企民营化以提高生产效率,因此前连续两年GDP增速低于5%。

2017年8月,越南批准33家国有企业股改,涉资总额80.6万亿越南盾,12月财政部企业财政局宣布45家企业股改方案获批,如按政府批准股改清单仅21家企业,进程仅达计划的47.7%。但2017年企业实际价值比2016年股改的企业实际价值增长5倍,当年财政收回63.2亿美元。

2018年6月《越南新闻》消息,根据财政部报告,2018年前5个月仅5家国有企业股份化计划获批。政府计划今年完成85家国企股份化改革,从181家国有企业撤资。

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10、银行业绩普遍增长20%+,坏账率较高

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11、胡志明/河内交易所分别1200/900亿美金市值(2019年元旦)

2016年3月胡志明股票交易所有348家上市公司,总市值约196亿美元,河内股票交易所有380家,总市值约68亿美元。

2018年6月《国际金融报》 显示,胡志明和河内两市市场总上市股票约800支,总市值从2017年的6000亿增长到8000亿人民币,流动性增加非常明显。
股市设有涨跌停板,7%

外资进出暂无限制,但要托管在当地银行(类似沪港通深港通 外资进入要切换成当地本币)

12、股市以金融地产占一半;交易费用千2.5(卖出千1)

占比:越证指数成份从市值来说最大的权重是:金融(不含房地产)32%;必需消费品 18%;公用事业 13%以及房地产 10%

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佣金:交易费率佣金为0.15%,买入时收取0.15%,卖出时收取0.15%,同时还需自动缴纳0.1%的税。各家券商或有不同,总比比中国当前手续费高很多

13、4G网络刚启动,3G普及,5G未开始

2015年越南3G用户人数为3578万人,预计2017-2018年3G用户数量将达到50%-60%,是升级至4G的理想水平。

2016年政府给4家移动运营商颁发4G经营许可证,将在2017年开展4G业务。频率局表示由于通信基础设施原因要到2018年才能普及4G业务。

2018年OpenSignal报告显示越南4G覆盖率71.26%,落后周边泰国、新加坡、马来西亚等,且4G用户基本位于城市地区。

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2018年12月日本经济新闻报道,越南最大移动运营商越南军用电子电信集团将于2021年启动新一代通信标准“5G”的服务。越南4G服务比日本晚六年,预计5G差距将缩短为晚两年。

中国抖音国际版TIK-TOK 在当地很受欢迎

微信在华人华裔之间比较流行但不是最普及应用。FACEBOOK及当地社交应用更普及
GOOGLE应该用基本是必需品

14、2家运营商FOX VGI上市,VNPT最大但100%国有且未上市

2016年,越南邮电集团(VNPT)类似中移动

2017年《越南2017年信息技术与传媒白皮书》显示,2G/3G市场看,Viettel占市场份额达46.7%;

MobiFone占26.1%;VNPT占22.2%;其他运营商Vietnamobile和Gtel分别为2.9%和2.1%。

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15、政府未明确抵制中兴华为,中国厂商占比不错(西贡证券)

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16、中国在越南投资情况

大方向看,建议拿专业的能走出去的东西去越南投资肯定成功,不建议拿淘汰的东西去投资越南。越南的网络普及率比中国还高,智慧手机的比例非常高。越人口要主要集中在南方胡志明市,北方河内,所以信息传播速度是非常快。中国TCL、美的,腾讯等企业来越南投资都很成功,因为产品好。越南选择中国产品,看中的是品牌而不是价格。越南人每年很多人常驻广州,采购服装、小家电等,所以越南各超市看到商品应该有一半是中国。

17、本地科技发展欠佳,电商/软件外包/游戏尚可

2017年越南最高搜索量电商平台为Lazada,占市场点击总量的19%,其次为越南本土电商The Gioi Di Dong。

VinaGame是越南领先网络游戏版权运营商,也是越南市场龙头网络游戏供应商,通过完善的分销体系,所发行网游分配到越南大多数网吧。其《武林传奇》、《九龙争霸》、《封神榜—万仙阵Online》MMORPG游戏的主导产品以及《泡泡堂》休闲类游戏拥有上百万玩家。

淘宝天猫在当地也很普及,并有不少店家。

18、 当地人少用微信

越南社交软件排名:2018年3-5月越南APP排名显示,社交类应用看,iPhone排名相对稳定,Facebook和Instagram拥有相对稳定且庞大的用户群;安卓中Messenger和Zalo稳定在榜单前二。

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微信市场消失原因:

2015年5月越南共产党机关报人民网称微信曾是越南人最爱用的社交软件,但由于不太重视本地化,功能上未满足当地的需求。导致Zalo靠细节逐渐后来居上,微信已从越南最受欢迎应用排行榜冠军跌落至第11位。

2018年5月越南出台针对“非法支付结算”的支付宝和微信支付的禁令。这是由于从监管的角度出发,Vimo是由越南国家银行支持的,唯一和支付宝、微信都有对接的机构,但不少中国店主不通过Vimo,直接在中国移动支付设备收钱,因此导致禁令颁布。

19、 成立证券公司难度大,地产更吸引

证券方面,成立证券公司难度非常高,市场小,易被操纵,且会计揭露的财报可信度不够高,所以一般人投资证券热情不高,反而更倾向于房地产。但证券市场也在发展,中高层逐渐开始关注基金,目前基金公司5-6家,称作基金管理公司,设立较难,其中证券、保险、银行投资占比需不低于30%。

如产房租金均价近三个月涨了20%,从2.5元/㎡涨到3元/㎡。越南整体发展较快,尤其房地产板块,房子投资增值一年平均达到15%-20%,租金投资回报在6%-9%,中产阶级大量形成,所得逐渐提升,GDP逐渐提升。

另一方面,地区基本薪资每年调整,18年增幅5%,达到最低,一般是6-7%

20、 类似中国,越南政局相对稳定,一Party执政

越南有中秋节、春节,受中国文化影响很深,在东南亚除新加坡以外,最接近中国,所以逐渐吸引更多人。越南在共婵党的领导下,一党专政,当前政局较为稳定,这是投资越南的竞争优势。

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美国制造业外流后,首先是日本,亚洲四小龙,再到中国。这些国家或地区的共同点都是受儒家文化的影响,越南非常重视文化,重视子女的教育,教育沉淀需要20年才会有改变,文化需要几百年才会产生改变。(商会观点)

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21、 外国人是否能在越南买房

可以买,产权50年,到期自动可以再续期50年,相当于100年。

法律规定外国人买的房子不可以出租(但可以私下租)

外国人在越南买房不可以加杠杆,全款支付(但如果你在离岸金融自己加杠杆是自己的事情)

外国人买后3年可以再卖给当地人。但是当产权达到50年后,办一个手续可自动免费顺延50年。买房子时需要注意,在越南有一个不成文的约定,发展商说我卖给你房子使用期限50年,其实是没有房产证的,但是这种房子的价格不一定便宜,就相当于我给你这些使用期限,没有房产证,类似中国的房产初始登记,在房子投出来的时候,已经预售的那些人,他的名字写上,这种叫大房产证,实际上房子不是你的,当你要卖的时候,开发商可以帮你卖。

22、 越南政府对外国人的限制

房子卖给外国人比例有如下限制-公寓大楼不超过30%,别墅及周边有天有地的房子,卖出比例不超过10%,一个小镇区不超过250户。2015年7月1号新规出来后,只有平阳省的一个日本开发商的房子有房产证。大部分外国人买房基本拿不到房产证,因为住宅法里面,有一条规定,外国人买房不能妨碍越南国家安全或社会安定。但是国防部、公安部、各省市人民委员没有明确哪些项目或者哪些地区会造成妨碍。建设部也一直催促相关部门明确, 否则没法过户,没法拿到房产证。

越南在大楼卖给外国30%以后,剩余70%再出售。某个开发商卖给外国人的价格比卖给越南人高了20%。但一般最多超出10%,但因卖给外国人的比例最多30%的,所以房子投资对外国人而言奇货可居。对外国人而言,购买房子等于获得一个购房权力,相当于签约了一个50年的租住合约,房子的所有权还是归房地产公司,风险较高。因若房地产公司出现问题,那房子就会被扣押。例如**总(商会领导)购买的房子也无房产证,目前剩余5%款项没有支付,开发商承诺在其入住两年之内办好房产证,若两年后未拿到房产证,剩余5%不支付,也不影响房子再做买卖。

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据《越共电子报》报道,2018年前四个月,外国人在越南的购房交易量相当于2017年全年。仲量联行(JLL)的最近市场研究数据显示,越南房地产市场今年头四个月吸引了4.55亿美元投资资金,占全国吸引外资总额的12.8%。

23、 越南本地人对待房产态度

越南人对房子有要求。比如两夫妻月收入到1万,供60平方,月供七八千的房子没问题。

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越南房地产近三年被稍微打压,但是越南的土地结构是私有制,相比过去中国小发展商去缅甸拿地抵押,建房子预售时缅甸方面会捐款逃跑,越南作为一党专政,政策落实比较到位,且越南人口红利很厉害。
越南没有台风、地震,且农产品和海产品非常丰富,大米是全球第二,腰果是全球第一,海岸线一千公里,越南思想文化,人文习惯非常接近中国。

24、 中国厂商在越南的投资

中国投资真正落地的只有华夏幸福,投资以香港、新加坡公司名义过来,因为大陆资金受到监管。碧桂园早两年过来,据说土地差不多谈妥,但真正启动的就是华夏幸福。今年越南房产别墅等还是有投资空间。

25、 外地人在越南买房的投资回报问题

投资回报:租金回报约8%-10%【商会几位高管的个人经历】如100万的房子,租金约六七千。胡志明市,房子分A、B、C三级,C级1000-1200【美金/平方】,B级1200到2000【美金/平方】,A级2000元以上【美金/平方】。据统计,家庭收入3000万越盾,可以买C,家里收入有4000万越盾,可以买B的。

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26、 租售比和买房出租问题

例如家庭收入大概有3000万越盾,1500万可用于生活,越南本地人贷款期限20年,杠杆70%。租金每年约涨100美元【以1000美金每月/栋来算】,但是越南盾每年贬值快,贬值约5%。但是租金是以美元计算的,汇率风险较低。投资A级汇率风险不大,因为房价、租金均以美元计价,B、C级汇率风险可能相对较大,因为以越南盾结算。A级以上房价、房租都以美元计价,但要看签约合同是不是正式的,正式的一定要以本币结算,但私下签约的非正式的标价以美元,签约合同每年变一次,房租会发生变化,如美元涨了,越南盾贬值了,但房租以美元计价,房租美金标价会调高。目前,外国人一般投资A级。

27、 外资投入房产,举个实例:越南富美兴

富美兴有两个概念,一个是地区名,另一个公司名。目前富美心该地区房子有标价在2000【美金/平】的,别墅很多,超千万人民币的豪宅很多。功德名均价值到6000【美金/平】。

在西贡河边(类似于上海和平饭店 黄浦江区域),1月份就要出现超一平方米超过1万【美金/平】的。在评估越南房价时,从2015年7月1日起,估价时房子面积算墙内面积,2015年6月30日及以前,面积算到墙中线,没有公摊。所以要给其价格打七折,再同中国比。

28、 政府办事效率 也有交易成本

政府方面:越南投资环境较好,政策较好,但是所有环节不能说没有灰色空间。越南被法国统治了80多年,有些欧美情怀,服务需给些消费。例如吃饭给消费,开公司去税务局办事也要....

29、 房地产整体走势

越南的房地产上一波的高峰是在2007年,2006年、2007年因为要加入WTO。那一波厂商投资很惊人,将房价炒高了,但在2008年崩盘了,因当时越南中产阶级没有形成,越南盾大幅度贬值。

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民众投资房子看其喜好,喜欢就买;政府对房产是压制政策,今年基本不批准开发。房地产市场,2008年泡沫碎裂,2013年第四季开始好转,2014年第一季度开始往上走,第二季度遇到513事件(南海和中国),各种打砸抢,最后要求保险公司赔偿。

2014年开始市场开始回暖,大型开发商每推出一个盘,定价会同以前的二手房相比较,一般会高出10%-20%,但是越南二手房成交量比较低,外国人喜欢买二手房。

 

from:契阔资本

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